De tegenbewijsregeling in box 3 is een veelbesproken onderwerp, waarover Evi je graag op de hoogte houdt. Zo las je onlangs over het wetsvoorstel dat het kabinet in maart naar de Tweede Kamer stuurde. Even terug, hoe zat dat ook alweer? Deze regeling moet ervoor zorgen dat belastingbetalers recht hebben op rechtsherstel, wanneer het werkelijk behaalde rendement lager is dan het fictieve rendement. Nog voor de zomer behandelen de Tweede en Eerste Kamer dit voorstel.

Zeker is wél dat deze regeling ook van toepassing gaat zijn op Nederlands vastgoed. Wat dat precies betekent? In deze blog gaat Evi daar dieper op in.

1. Welk vastgoed valt er onder box 3-vermogen?

Er vallen verschillende soorten vastgoed onder box 3-vermogen, denk aan:

• Vakantiewoningen voor eigen gebruik
• Vakantiewoningen voor de verhuur
• Beleggingspanden (niet-woningen)
• Woningen voor de verhuur, bijvoorbeeld aan je kinderen of ouders

2. Wat is het fictief rendement voor vastgoed in 2025?

In principe is de ‘regel’ dat je belasting betaalt over box 3-vermogen op basis van een fictief rendement. Dit zijn door de overheid vastgestelde percentages waarmee de Belastingdienst berekent hoeveel belasting je moet betalen. Vastgoed valt onder de groep ‘overige bezittingen’ van jouw box 3-vermogen.

Wij zetten de belangrijkste zaken voor je op een rij over het fictief rendement voor vastgoed in 2025:

• Voor 2025 gaat de fiscus uit van een fictief rendement op vastgoed van 5,88% over de WOZ-waarde van dat jaar.
• De WOZ-waarde is gebaseerd op een waardepeildatum. Voor de WOZ in 2025 is de waardepeildatum 1 januari 2024.
• Bij verhuurde woningen kan je in bepaalde gevallen op de WOZ-waarde een zogenaamde leegwaarderatio toepassen.
• Heb je een lening afgesloten voor het vastgoed? De fictieve rente hierover mag je aftrekken in box 3. Voor 2025 is dit fictieve percentage nog onbekend. Voor nu reken je met 2,62%. Aan het einde van het jaar wordt het definitieve percentage bekend gemaakt. Maar let op: je moet rekening houden met de schuldendrempel van €3.800 per persoon.
• Als je vastgoed onder het box 3-vermogen valt, dan geldt het heffingsvrij vermogen van €57.684. Heb je een fiscaal partner? Dan mag je dit bedrag verdubbelen.

3. Wat is het werkelijk rendement voor vastgoed?

Maar waar het wetsvoorstel over de tegenbewijsregeling juist om gaat, is dat je óók mag uitgaan van het werkelijk rendement. Dit is aantrekkelijk als het werkelijk rendement lager is dan het fictief rendement. Voor het werkelijk rendement voor vastgoed kijk je naar:

1. Jouw directe inkomsten: dit zijn de huurinkomsten van het jaar waarover je aangifte doet.
2. Jouw vermogensaanwas: dit is de waardeverandering van het vastgoed in het jaar waarover je aangifte doet. Hier is er een onderscheid tussen woningen en niet-woningen. Hieronder leggen we meer uit over deze twee categorieën.

Woningen

• Een woning die valt onder box-3 vermogen mag niet jouw hoofdverblijf zijn.
• Als je de woning het hele jaar bezit, dan bereken je de vermogensaanwas op basis van het verschil in WOZ-waarde. Je kijkt dan naar het verschil tussen de WOZ-waarde van het jaar waarover je aangifte doet, en de WOZ-waarde van het jaar daarna. Een voorbeeld: in 2023 kijk je dus naar de WOZ-waarde van 2023 (met waardepeildatum 1 januari 2022) en de WOZ-waarde van 2024 (met waardepeildatum 1 januari 2023). Eigenlijk loop je dus altijd een jaar ‘achter’.
• Koop of verkoop je een woning in de loop van het jaar? Dan kijk je alleen naar verschil in WOZ-waarde over die specifieke periode.
• Ook hier kan je bij verhuurde woningen mogelijk de leegwaarderatio gebruiken.

Niet-woningen

Een niet-woning is een beleggingspand. Denk aan een kantoor of winkelpand.

Als je de niet-woning het hele jaar bezit, dan kijk je naar het verschil in de werkelijke waarde. Hierbij vergelijk je het begin met het eind van het jaar. Dit stel je vast door middel van een taxatie. De werkelijke waarde wordt ook wel ‘waarde in het economisch verkeer’ genoemd.

Daarnaast zijn er nog een aantal regels van toepassing bij het vaststellen van je werkelijk rendement voor vastgoed. Wij zetten ze voor je op een rij:

• Je mag geen kosten aftrekken in box 3. Denk aan onderhoudskosten, verzekeringskosten, gemeentelijke belastingen en kosten VVE.
• Is de waarde van je vastgoed gestegen door een investering? En is dit bedoeld om het vastgoed te verbeteren? Dan hoef je de waardestijging die hierdoor is ontstaan niet mee te nemen. Bij woningen geldt dit alleen als de WOZ-waarde in het nieuwe jaar opnieuw is vastgesteld na de verbouwing of uitbreiding. Wij horen je denken: wanneer investeer ik in verbetering? En wanneer ‘gewoon’ in onderhoud? Dat is inderdaad een lastige vraag. Daarom raden wij aan om dit te bespreken met je fiscalist.
• Heb je een lening afgesloten voor het vastgoed? De rente die je hierover betaalt, mag je aftrekken in box 3. Je hoeft geen rekening te houden met een schuldendrempel.
• Bezit je vastgoed waar je wél zelf gebruik van maakt? Zoals een vakantiehuis? Tot en met belastingjaar 2025 hoef je het eigen gebruik hiervan niet op te geven. Vanaf 2026 zal het voordeel door eigen gebruik wel bij het werkelijk rendement berekend worden.

4. Fictief of werkelijk rendement: hoe reken ik hiermee?

Fictief of werkelijk rendement: volgens bovenstaande regels kan je beide toepassen op jouw vastgoed in box 3. Bekijk hieronder een voorbeeldberekening.

5. Fictief of werkelijk rendement: wat geldt voor mij?

Of het fictief of werkelijk rendement aantrekkelijker is, hangt af van jouw persoonlijke situatie. Op basis hiervan bepaal je welke van de twee voor jou het voordeligst is. Bij het bovenstaande rekenvoorbeeld is het fictief rendement aantrekkelijker. Dat komt bijvoorbeeld door de waardestijging van het vastgoed. Daarnaast mag je bij het werkelijk rendement geen kosten aftrekken en is er geen heffingsvrij vermogen.

Let op: houd er altijd rekening mee dat je wordt belast op basis van het fictief of werkelijk rendement voor je héle box 3-vermogen. Zo kan je bijvoorbeeld niet kiezen voor belasten met een fictief rendement over je aandelen en een werkelijk rendement over je vastgoed. Het is wél mogelijk om per jaar een andere keuze te maken.

Wij raden aan om te overleggen met een fiscaal adviseur over wat handig is in jouw persoonlijke situatie: het gebruiken van het fictief of het werkelijk rendement.

6. Hoe gaat het nu verder en wat moet ik doen?

De volgende stap is dat de Tweede en Eerste Kamer het wetsvoorstel moeten goedkeuren. Zij behandelen het voorstel voor de zomer van 2025. Tot die tijd hoef je geen werkelijk rendement door te geven. Zodra dat mogelijk is, stuurt de Belastingdienst je hierover een brief. Waarschijnlijk kan dit vanaf de zomer van 2025.

Deze tekst is geschreven naar de stand van zaken op 9 mei 2025.

Disclaimer

Dit artikel bevat alleen algemene informatie en geen persoonlijk advies. Wil je persoonlijk advies? Overleg dan met je fiscaal adviseur over de mogelijkheden.